- Главная страница
- О компании
- Реквизиты
- Закупки, тендеры
- Вакансии, работа
РЫНОК ТОРГОВОЙ И ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА:
АНАЛИЗ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Как известно, Екатеринбург с населением 1 300 тыс. человек является одним из 13 российских городов-миллионников, пятым по численности населения городом России после Москвы, Санкт-Петербурга. Совсем немного (в пределах 1-2 % населения) наш город уступает также Нижнему Новгороду и Новосибирску. Рынок торговой и офисной недвижимости нашего города получил соответствующее развитие. Более того, по уровню сложившихся на рынке цен, по нашим данным, город уверенно идёт третьим, лишь немного уступая СПб. Правда, для анализа разных рынков нет универсальных средств, но в качестве пробных могу предложить, например. Максимальную арендную ставку за среднеформатный магазин - у нас она в отдельных, уникальных объектах может превышать 3000 $ за кв.м в год
Стоимость магазинов в лучших торговых коридорах - $ 2000/кв.м и более
Или уровень цен на жильё как показатель общего уровня рынка недвижимости, её востребованности и уровня платежеспособного спроса - в Екатеринбурге самое дорогое жильё из нестоличных городов России.
Торговая недвижимость в Екатеринбурге представлена объектами нескольких видов:
крупными торговыми центрами,
средне- и малоформатными торговыми центрами,
магазинами советских времён и
магазинами, оборудованными из жилых помещений на первых этажах многоквартирных домов.
В Екатеринбурге успешно функционируют несколько (пять) крупных (более 20000 м2) торговых и торгово-развлекательных центров. Все эти объекты построены относительно недавно (не более 5-7 лет), ещё несколько объектов строятся в настоящее время. Следует отметить, что торговые объекты указанного формата становятся всё более привлекательными для городского населения и соответствуют современным требованиям местного потребителя. В состав площадей большинства крупных ТЦ входят и развлекательные площади: кинотеатры, боулинг-клубы, ресторанные дворики и т.п. Успешность функционирования развлекательных составляющих местных ТЦ в значительной степени зависит от качества управления. За редчайшим исключением крупные торговые и торгово-развлекательные центры располагаются на городской периферии, удаленно от центра. В первую очередь это вызвано отсутствием приемлемых земельных участков под строительство ТРЦ в центре города. Особенностью местного рынка следует признать принадлежность всех действующих крупноформатных центров представителям местных (екатеринбургских) деловых кругов. Первый крупный ТЦ, построенный внешним инвестором, будет сдан в эксплуатацию только в этом году («ПАРК-ХАУС»). Отдельно можно отметить первые проекты строительства ТРЦ иностранным инвестором. Компания IKEA ведёт в Екатеринбурге строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью около 120 000 кв.м., из которых собственно магазин ИКЕА займёт 28 000 кв.м. Свой ТЦ на дублёре Сибирского тракта строит также компания МЕТРО. Кроме этого, переговоры о строительстве или участии в строительстве/эксплуатации новых ТЦ и ТРЦ в Екатеринбурге ведут несколько торговых сетей федерального и международного уровня.
Некоторые крупные торговые и торгово-развлекательные центры в процессе эксплуатации испытывали очевидные проблемы с эффективными планировкой и использованием площадей вследствие концептуальных просчётов при проектировании. Однако указанные обстоятельства не привели к серьёзным экономическим последствиям по причине большой привлекательности крупных торговых объектов для потребителя в период невысокой конкуренции между ними. Торговые центры среднего и малого формата строятся в основном в центральной части города и прилегающих районах, что отвечает существующим в городе возможностям предоставления земли под застройку. При этом малые торговые центры успешно выполняют роль микрорайонных центров, но не очень заметны в масштабах города.
В Екатеринбурге принято рассчитывать арендные ставки как месячную плату за единицу торговой площади - квадратный метр. Ставки аренды, как правило, котируются в российских рублях или в долларах США (редко - в евро). Так же котируется и офисная недвижимость, хотя в последнее время ярко выражена тенденция перехода к определению величины арендной платы в российских рублях. Наши наблюдения за рынком и анализ заключенных сделок показывают, что большинство договоров аренды торговых площадей в центре Екатеринбурга заключаются по цене от $ 50 до $ 80 за один кв.м. площади магазина в месяц ($ 600 - $ 960 за кв.м. в год). Величина арендной ставки отдельного торгового объекта зависит от ряда факторов, основными являются местоположение торгового объекта, проходимость места, близость пешеходных и транспортных потоков, технические характеристики, экстерьер, интерьер и пр., и, как на любом развитом рынке, может значительно (кратно) меняться в зависимости от этих обстоятельств. Всё большее значение в определении арендной ставки приобретает величина торговой площади - собственники крупных торговых объектов уверенно идут на снижение ставки для больших по площади, привлекательных для потребителя магазинов и устанавливают для малых форматов ставки, превышающие средние ставки по объекту в несколько раз.Полагаем, что предельная цена аренды востребованных среднеформатных торговых площадей верхней качественной категории не превышает $ 1500 за кв.м. в год.
Цены сделок купли-продажи торговых площадей составляют в зависимости от качества, местоположения, размера, доходности и других условий от $ 1 000 до $ 3 500 за один квадратный метр. Наибольшей ликвидностью и востребованностью на рынке продаж обладают обособленные (имеющие отдельный вход) торговые помещения на магистральных улицах, обладающие высоким торговым потенциалом. Имеется также практика продажи торговых модулей в строящихся торговых центрах (т.н. «продажа внарезку»), однако в данный момент достаточных примеров эффективности подобной бизнес-схемы для собственника/покупателя не имеется. Наши наблюдения позволяют сделать вывод об относительной сбалансированности спроса и предложения на рынке торговой недвижимости. Ярко выраженные тенденции роста или снижения цен продаж объектов торговой недвижимости или арендных ставок в настоящее время отсутствуют. При этом полагаем, что спрос на торговую недвижимость будет расти, в том числе и с ростом платежеспособного спроса населения на товары и услуги, а также изменения требований потребителя к качеству торговых объектов. Иными словами, действующие операторы будут благополучно жить-поживать на фоне прекращения бизнеса торговых операторов отмирающих форматов.
Осознавая в общем-то относительную рискованность прогнозов тем не менее полагаем, что существующие арендные ставки и цены продаж в ближайшей перспективе будут продолжать дифференцироваться - незначительно снижаться для несовременных торговых объектов; оставаться стабильными или незначительно увеличиваться для прочих объектов, в первую очередь в сегменте крупноформатных торговых центров и магазинов в лучших торговых коридорах города.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
На рынке офисных помещений Екатеринбурга в настоящее время представлены нежилые помещения четырёх основных типов:
офисный (конторский) фонд советских времён;
офисные помещения, организованные из жилых помещений;
новые офисные помещения;
офисные центры.
Нежилые помещения конторского назначения, построенные в 50-80-х годах ХХ века, по сей день составляют основу рыночного предложения в сегменте офисной недвижимости. Указанные объекты отличаются, как правило:значительным объёмом (от 5000 до 20000 кв.м. и более),
общим несоответствием площадей современным требованиям с конструктивной и технической точек зрения (моральной и физической устарелостью площадей, невыгодным соотношением арендной и общей площади, износом коммуникаций и пр.),
зачастую - низким уровнем эксплуатации площадей.
Кроме того, проблема использования многих таких зданий состоит в их дроблении собственниками или разделение в процессе приватизации между несколькими собственниками, что существенно усложняет нормальную эксплуатацию в качестве офисных центров. Нежилые помещения, образованные путём перевода жилых помещений на первых-вторых-третьих этажах жилых зданий в категорию нежилых, существенно уступают офисным зданиям советского времени по удельному весу на рынке (общему объёму). Даже с учётом того, что благодаря относительно либеральной политике городских властей процесс перевода в нежилой статус охватил достаточно большое количество объектов, эти помещения не являются доминирующими и составляют явное меньшинство офисного фонда (гораздо большее значение в своём секторе имеют организованные из бывших квартир торговые помещения - главным образом вследствие большего объёма и уникального местоположения).
Указанные помещения отличаются, как правило,
- обособленностью,
- удачным месторасположением, наличием самостоятельных парковок
- небольшой площадью (и, соответственно, удовлетворяют требованиям меньшей части потребителей офисов).
Кроме того, к проблемным свойствам этих помещений стоит отнести невысокие технические характеристики бывшего жилья при использовании в качестве офисных помещений (низкие потолки, неудобные планировки и т.п.).
Новые офисные помещения - преимущественно встроенные и встроенно-пристроенные помещения в жилых домах-новостройках, а также небольшие вновь построенные или реконструированные здания. Основная особенность - небольшой формат (как правило, не более 1000-1500 м2). В значительном числе случаев используются собственниками для удовлетворения своих потребностей в офисных помещениях. На городском рынке коммерческой недвижимости черты выраженной тенденции приобретает в последние несколько лет строительство специализированных офисных или офисно-торговых центров. Несколько таких объектов сдано в эксплуатацию, ещё несколько находятся в стадии строительства. При этом в большинстве случаев застройщики тяготеют к среднему формату офисного центра - не более 5 000 кв.м - и среднему качественному сегменту (что мы объясняем большей ликвидностью указанных площадей). Наибольшей востребованностью на рынке аренды сегодня отмечены помещения площадью 100-150 кв.м. При этом мы наблюдаем изменение приоритетов потребителей: во-первых, обязательным условием аренды офисов серьёзными компаниями всё чаще выдвигается наличие нормальных служебной и клиентской парковок; во-вторых, значительно уменьшилось число потребителей, настаивающих на аренде офиса в «малом центре» - напротив, гораздо большее число арендаторов готово занимать помещение в «тихом центре» или прилегающих к центру районах (полагаем, что это может быть связано с очевидным увеличением числа и продолжительности дорожных «пробок» в центральной части города, а также отсутствием у большинства офисных зданий в Центре свободной парковки в дневные часы);в третьих, категорическим требованием арендаторов сегодня являются неограниченные возможности предоставления арендодателем телефонной связи и Интернет.
При этом наличие в офисных центрах дополнительных сервисов (кафе, ресторанов, конгресс-холлов, залов совещаний, зон развлечений и пр.) пока не является критическим для большинства арендаторов.
Кроме того, спрос на местном рынке преимущественно направлен на готовые и свободные офисные помещения - случаи заключения арендных контрактов заблаговременно или в отношении офисных помещений в строящихся зданиях в Екатеринбурге крайне редки.
Большинство офисных центров характеризуются высоким уровнем заполнения (90 - 100 %). За последние полтора-два года существенного увеличения арендных ставок на рынке не наблюдается (рост ставок за этот период, по нашим данным, не превышает 5-10 %, что многократно меньше, например, роста цен на жилую недвижимость или аренду жилых помещений за этот период). Полагаем, это связано с тем, что растущий спрос удовлетворяется за счёт увеличения объемов предложения при вводе в эксплуатацию новых офисных центров и офисов в построенных жилых домах.
Арендные ставки и цены продаж
Наши наблюдения за рынком и анализ заключенных сделок показывают, что подавляющее большинство договоров аренды офисных площадей в центре Екатеринбурга заключаются по цене от $ 20 до $ 30 за один кв.м. площади офиса в месяц ($240 - $ 360 за кв.м. в год) в офисных зданиях советских времён, и от $ 30 до $ 40 за кв.м. в месяц ($ 360 - $ 480 за кв.м. в год) - в современных офисных центрах.
Полагаем, что предельная цена аренды востребованных офисных площадей высшей качественной категории не превышает $ 600 за кв.м. в год, что формирует соответствующие по качеству предложения владельцев офисных центров.Цены сделок купли-продажи офисных площадей составляют в зависимости от качества, местоположения, размера, доходности и других условий от $ 600 до $ 1 500 за один квадратный метр.
Наибольшей ликвидностью и востребованностью на рынке продаж обладают встроенные и встроено-пристроенные офисные помещения в жилых домах-новостройках, имеющие отдельный вход. При этом мы отмечаем некоторое снижение интереса покупателей к покупке помещений в многопользовательских офисных зданиях, что связывается с возникновением в будущем зависимости покупателя/собственника от грамотных действий и доброй воли управляющей компании (особенно в случае приобретения офисных помещений малой площади).
Спрос и предложение
В Екатеринбурге успешно функционируют около 50 ОЦ. В настоящее время строится ещё полтора десятка офисных или офисно-торговых объектов. В общем, можно говорить, что мы на пороге некоего «бума» офисного строительства.
При этом всё же, по нашему мнению, в отличие от рынка торговой недвижимости рынок офисных площадей нельзя назвать сбалансированным. Должны отметить, что многие покупатели и арендаторы вынуждены сегодня довольствоваться помещениями более низкого качества, чем они могли бы и хотели себе позволить - главным образом по причине отсутствия достойного предложения. Поэтому несмотря на достаточно большое количество офисных зданий и впечатляющие объёмы строительства рынок остаётся дефицитным и имеет все соответствующие достоинства для инвесторов.
Тенденции и прогнозы
Мы можем отметить следующие тенденции ектеринбургского рынка офисной недвижимости:
1.Увеличение объёма предложения офисных помещений на рынке, преимущественно за счёт нового строительства.
2.Увеличение на рынке объёма спроса на офисные помещения.
3.Перераспределение спроса в пользу более качественных офисных площадей, замещение арендаторами старых офисов более современными.
4.Улучшение среднего качества офисных площадей за счёт строительства более качественных площадей, чем в среднем по рынку, а также за счёт проводимых операторами улучшений действующих офисных центров.
5.Улучшения качества управления офисными центрами и эксплуатации зданий, в которых они располагаются.
Печать документа